giovedì 26 marzo 2009

Le azioni, i mattoni ed il paradosso di Condorcet - 1

, Cellino Associati SIM, Cellino e Associati SIM

Il marchese di Condorcet aveva scoperto che il risultato delle votazioni dipende anche dall'ordine in cui si votano i differenti candidati: quindi la scelta di un metodo elettorale è parte sostanziale e non accessoria nel determinare il risultato di una votazione.

La recente notizia che le transazioni immobiliari, l’anno scorso, sono calate del 18% rispetto all’anno precedente, offre a noi – novelli Condorcet - l’opportunità di riflettere su come la struttura dei mercati influisca sulla formazione dei prezzi. Ovvero su come il prezzo non esprime solo il valore di un bene ma deriva anche dalle regole del mercato in cui è trattato.

Esaminiamo gli immobili ed i valori mobiliari.

Tra i motivi per cui “il mattone” è un investimento ben reputato possiamo addurre oltre a fattori oggettivi, anche fattori soggettivi, come l’elevato comfort psicologico offerto. Infatti un immobile viene percepito come un bene dal prezzo stabile e con tendenza quasi esclusivamente rialzista.

Questa percezione deriva anche dal fatto che il mercato immobiliare non ha il medesimo livello di trasparenza di quello mobiliare, ovvero ha “regole” differenti.

Infatti il mercato immobiliare :
- non esiste nel senso stretto del termine, poiché non esistono luoghi deputati all’incontro formale tra domanda ed offerta. Già solo questo fatto impedisce una osservazione facile e costante delle dinamiche dell’investimento effettuato: spesso l’informazione di massa avviene tramite i giornalini ricevuti nella buca delle lettere.

- Ogni immobile non è mai esattamente uguale ad un altro. Quindi il proprietario che ha notizia di una transazione recente effettuata a prezzi inferiori rispetto a quello del proprio acquisto può restare convinto che il SUO immobile avrebbe spuntato un prezzo migliore.

- Il numero di acquirenti è decisamente limitato ed i tempi per operare sono “lunghi”: c’è quindi modo di ripensare, modificare i termini dell’operazione e far scemare la pressione emotiva.

- Il prezzo viene determinato con esattezza solo al momento della stipula: infatti alla controparte viene proposta una stima del valore, che solo se pagata diventa “prezzo”.

- I prezzi delle transazioni non sono pubblici e tempo addietro talvolta potevano essere anche non veritieri. Non si è perciò bersagliati quotidianamente da flussi di notizie relativi al proprio investimento e in ultima analisi da giudizi sulla propria sagacia.


Inoltre il famoso “conto della serva” “dimostra” che le case non tradiscono mai.

Chi non ha mai sentito la seguente frase? “Ho comperato casa nel 19XX a 100 ed oggi vale 500”. Il ragionamento implicito è che la differenza tra i due prezzi è il guadagno dell’investimento (non si discrimina mai sull’inflazione, sui costi di manutenzione, sulle tasse, sulla effettiva capacità di vendere al prezzo desiderato nei tempi voluti…).

Inoltre poiché non si è invogliati a vendere sotto il prezzo di acquisto, nei periodi di crisi, i prezzi anziché calare restano fermi e diminuiscono le transazioni, aiutando ad affermare che il mercato immobiliare “regge” meglio di quello borsistico.

Se poi un proprietario fosse costretto a vendere ad un prezzo inferiore a quello di acquisto tedierà - per i tre lustri successivi - parenti ed amici con la storia della sua sfortuna.

5 commenti:

piero patuelli ha detto...

sono considerazioni pienamente condivisibili.
il problema è che in Italia la casa non vista solo come investimento bensì come 'punto di arrivo' a cui aspirare.
la mancanza di flessibilità e di turn over causato da un mondo del lavoro che espelle nei momenti di crisi e offre poche opportunità nei momenti di espansione ha causato questa 'stanzialità' che produce come conseguenza il fatto che in quella casa ci mettiamo radici.
il problema è che, a seconda dei casi (e in maniera del tutto irrazionale) il mercato considera la casa alternativamente un bisogno (quando il mercato immobiliare va male) o un investimento (quando va bene)

Angelo ha detto...

Complimenti per il post. Lo reputo del tutto veritiero. Le considerazioni trovano ampia conferma in Italia dove, come sottolineato da Pietro Patuelli, la casa rimane la chimera da raggiungere un pò per tutti. Sono poche le società o comunque gli operatori che considerano il settore una fonte di investimento reale pittosto che un paracadute nei momenti di crisi.

Faustito ha detto...

Ottimo post, molto interessante.
Se posso aggiungere, vi sono alcuni fattori soggettivi che influenzano molto, e che invece sono molto tipici dei "mercati" in genere (compreso quello borsistico").
Ad es., io ho appena venduto un piccolo alloggio perchè ne vorrei comprare uno grande con la mia ragazza.
Idee di partenza: il mercato cittadino sta un pò calando, i tassi sono in ribasso, quindi: situazione ottima per comprare. Ma per vendere? Meglio vendere subito, ho pensato, perchè altrimenti (ferma la situazione discendente dei tassi) non avrei la possibilità di andare a "sparare" in giro prezzi bassi su quel che mi piacerebbe comperare (ad es., una short list di 5 immobili su cui "scaricare" le mie cartucce). Quindi la pressione psicologica non è diminuita, ma salita, anche perchè ho cominciato a pensare: se non accetto una certa proposta (magari un pò più alta di una precedente), chi mi dice che poi in tempi non sospetti ne ricevo un'altra analoga?
Ora ho venduto, e sinceramente il mio stato d'animo è ancora incerto: non tanto felice per il prezzo a cui ho venduto, e in attesa di verificare se le mie speranze verranno accontentate...

Giaume ha detto...

Grazie per i commenti che integrano ed arricchiscono il mio lavoro. Un augurio personale a Faustito che ha avuto le... il fegato di fare trading "reale". Una poszione molto ambiziosa e sagace che merita di essere coronata dal successo.

riccardo roccato ha detto...

Le considerazioni di Giaume sono
sicuramente veritiere e tengono
presente anche di una situazione
fattuale non da tutti analizzata.
Il bene rifugio casa, pur non avendo un mercato vero e proprio, mantiene effettivamente il suo valore reale e psicologico nel tempo (infatti solo in tempi di estrema crisi come questi il valore delle case effettivamente scende) al contrario del valore delle azioni che manifesta la sua estrema volatilità anche psicologica (basta infatti una notizia fatta trapelare ad hoc ed anche non pienamente vera per far crollare o salire il valore di un titolo anche al di là della solidità dei suoi fondamentali).
E a maggior ragione in questo periodo così difficile le persone con un minimo di liquidità stanno pensando di acquistare una piccola casa come investimento non trovando altrettanta sicurezza e stabilità in nessun altro comparto economico.